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作者：蒋峰

本文以一则法院公布的案例为基础，从法律和事实相结合的角度来对相关问题提出浅见。

一、基本案情

1、原告孙光辉、被告段芝琴。原告有一栋宅院位于北京市顺义区南彩镇后俸伯村××号。宅基地使用权登记在孙光辉名下。涉诉宅院买卖时孙光辉为农户，段芝琴为非农户。现在段芝琴及孙光辉均为非农户。

2、1995年5月13日，孙光辉与段芝琴签订《买卖房屋草契》，约定孙光辉将涉诉宅院瓦房七间作价八千四百元卖给段芝琴。草契签订后孙光辉交付了涉诉房屋，段芝琴给付了买房款，并缴纳了税费。

3、本案涉案合同是经过乡政府盖章同意，在村委会的见证盖章下签订的，段芝琴后依法纳税，财政局向段芝琴核发了《北京市房屋契税》

4、孙光辉亦将涉诉宅院的产权证交付给段芝琴。涉诉宅院交付后，段芝琴翻建了涉诉宅院并一直使用至今。

5、孙光辉向一审法院提出诉讼请求： 1.判令确认孙光辉、段芝琴签订房屋买卖协议无效；2.判令段芝琴将购买孙光辉的涉诉宅院及院落设施腾退给孙光辉，段芝琴返还孙光辉《集体土地建设用地使用证》；3.段芝琴承担本案案件受理费。2019年2月份20日，人民法院立案受理。后来原告自愿撤销了第二项诉讼请求。

二、本案争议焦点：孙光辉与段芝琴签订《买卖房屋草契》是否有效？

三、人民法院判决结果： 孙光辉与段芝琴于1995年5月13日签订的《买卖房屋草契》无效。

四、评析

1、土地问题：第一个方面：依据《土地管理法》规定：我国对土地实行公有制。即全民所有和劳动群众所有。国务院代表国家行使全民所有权。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。第二个方面：对土地实行使用权制度。土地使用权可以依法转让。在城镇土地上设立有期限的国有土地使用权制度。在农村土地上设立两种土地使用权制度：土地承包经营权、宅基地使用权。这两种使用权可以归属于村民个人或村民家庭。

2、农民房子和宅基地的问题：依据《土地管理法》第62条规定具体表述为这样：第一：农村村民一户只能有一处宅基地。第二：宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市的规定的标准。第三：要经地乡政府审核、县政府批准。第四、农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予以批准。第五：符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量利用原来的宅基地和空闲地。综合上述规定：法律是允许农民出卖住房的，是允许农民出租住房的。房子的所有权应当属于农民个所有。但是房子下面的宅基地不能属于农民个人所有，农民个人只能拥有”宅基地的使用权“。但是有限制的：再申请宅基地，不予以批准。防止有钱的农民在农村建设多栋房子。以用来谋利。具体举例来说：如果你想在张李镇留树村第三村民小组的宅基地上建设民房。你首先要符合主体资格问题：你必须是这个留树村第三村民小组的村民。如果你是其它村的或是这个留树村其它村民小组的村民，也不符合主体资格。如果你是城镇户口的居民，你要购买这个村民小组的民房。你就没有这个主体资格，你没有这个集体经济组织成员的身份，你不能享有这个权利。必须注意：民房出卖的对象必须是村集体经济组织之内的村民或村民小组内的村民，这才合法的买卖行为。

3、相关规定：《土地管理法》还有其它规定：第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地 的 通 知 》 ( 国 办 发1999年39号）第二条规定：“ 农民 的住宅不得向城市居民出售, 也不得批准城市居民占用农民集 体土地建住宅, 有关部门不得为 违 法 建造和购 买 的 住宅发放土地使 用证和 房 产证”

4、结合本案例具体分析：被告段芝琴为非农户。其并非涉诉宅院所在的北京市顺义区南彩镇后俸伯村的村民，且其至今仍非该集体经济组织的成员。她没有合法的主体资格来购买这个原告民房，她没有资格拥有这块宅基地的使用权。1995年5月13日，孙光辉与段芝琴签订的《买卖房屋草契》当然是无效的合同。因为它违背了法律的强制性规定。尽管它有乡政府的批准、也交了契税。但这些行政行为本身是违法的行政行为。不能作为证据来使用。

城里人到农村购民房要谨慎。大家要遵守法律规定。否则是“竹篮打水一场空”。

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