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在用“成本逼近法”评估土地时，要进行年期修正，这对国内的地价评估者来讲已是司空见惯的事，而且是“合法”的，不过笔者认为，成本逼近法中的年期修正有待改进。土地价格形成的原理有二：一是获此土地需要花费的代价，二是该地块将来可能带来的收益。用成本逼近法评估土地是遵循第一条原理，而用收益还原法遵循的是第二条原理。“成本逼近法”的基本计算公式是：

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

　　在评估报告中，评估师认为上述价格是无限年期的价格，故而进行年期修正。

　　如果此地块是工业用地，则进行50年期修正。即对上述公式计算所得的“土地价格”乘以50年修正系数，最终得出使用年限为50年的工业用地价格。不过，笔者还认为，构成上述地价的因素与土地的未来使用年限基本上是没有关系的，具体可从以下几个方面分析：

　　土地取得费：不管是征用集体土地还是国有土地，其原使用者在放弃该土地时，所考虑的并不是放弃土地多少年，而是“当时”放弃该土地给他所带来的“损失”，这种损失与后面的新土地使用者的使用年限无关。即不管新的土地使用者使用多少年，只要原土地使用者是永远放弃土地，那么给原来的土地使用者赔付的损失是一样的。

　　土地开发费：即与此地块有关的城市基础设施费用，这种投资也是一次性投资，其金额也与土地使用年限无关。更何况这种投资的更新期也就是10年左右，这种投资影响不了50年。

　　税费：只与上述两项活动及相应的金额有关，而与土地未来的使用年限无关。

　　利息：只与土地取得和土地开发活动“持续的时间”有关，即这两项活动所延续的时间越长，则利息越高，反之则越低，也与土地未来的使用时间无关。

　　利润：只与上述四项的总金额和资金占用时间有关，而与土地未来的使用时间无关。

　　土地增值收益：此项因素与未来的土地收益有关，但主要还是与土地的未来用途和土地开发程度关系密切。不过，这不是土地的放弃者主要考虑的问题。有时此项还可能为零，甚至为负数，如道路、绿化、公益事业用地等。

由此可见，评估者不宜在成本逼近法中用年期修正。即使要用，也只能限制在对“土地增值收益”这一项上。