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联合办公渐成头部格局
时代工场 2019-04-30


2018年以来,联合办公品牌频繁扩张并购,行业内马太效应加剧,办公服务头部格局逐渐成型。好租数据研究中心主任匡健锋表示,2017年是联合办公发展最为迅猛的一年,尤其是一线城市增长最快。目前联合办公企业运营项目中超过85%的网点分布在北京、上海、广州、深圳这四个一线城市中。其中,上海市场发展最快,广州发展较慢。

  匡健锋表示,截至今年二季度末,上海联合办公网点数量超过2000家。值得关注的是,大概10-20家头部企业占据了1 /4市场份额,剩下900多家企业贡献余下的新增量。

       


从边缘到主流

  联合办公的兴起要追溯到2010年。当时,共享经济成为全民热词,无论创业者还是资本均在追逐共享经济风口。包括汽车出行、单车出行、酒店短租以及联合办公试图通过打破原有经济形态,以资源共享的方式,降低消费成本,提升消费者体验感,最终找到自己的立足之地。

  联合办公以拎包入驻、租期灵活、租金成本低等优势,大大弥补了写字楼的局限性。可以说,联合办公空间在给企业提供舒适办公环境的同时,还通过共享功能区和行政管理人员等,减少企业的分摊面积和运营成本,降低了办公的综合成本。除此之外,联合办公更注重社群建立,办公者与其他团队可以分享信息知识、技能、想法和拓宽社交圈子等,满足了新一代工作者对空间多样、开放轻松办公环境的向往。

  好租数据研究中心主任匡健锋称,联合办公行业最早出现和“共享经济”分不开,办公行业和“共享”概念关联最紧密的是联合办公,发展至今,联合办公已超出了单纯共享的关键词,很多时候已经和空间的改造升级、去库存等概念有了更紧密的联系。

  一个陈旧的空间,经过联合办公企业的打造,神奇地变成一个时尚、受客户欢迎的空间,这样的案例在全国各地屡见不鲜。联合办公已经成为发展趋势,甚至很可能逐步成为市场主流。

  不过经过近八年发展,目前联合办公的头部玩家已经从“二房东”模式转向企业全价值链服务商,将商办的地产属性转变为服务先导的平台属性。

  从客户端来看,联合办公从2013年开始时廉价、低端、创业的标签逐渐向高端、时尚、大型企业的方向发展,越来越多的企业愿意接受联合办公、共享办公这种办公生态。租金方面,好租研究中心数据统计发现,联合办公网点已经从产业园区、乙级写字楼等成本低廉的区域逐渐向城市地标性商办建筑内扩张,越来越多的联合办公网点入驻CBD、金融中心等高端写字楼,租金坪效也逐渐升高,甚至是传统办公的 2-3倍。

   匡健锋表示,联合办公价格上涨的状态恰恰证明了联合办公正在从一个边缘的、小众的,只针对初创企业的产品,逐步变成市场主流产品。价格上涨一方面是客户接受程度更高了;另一方面是联合办公提供了更多服务,能够减少企业运营成本。目前,企业能接受这个价格,就意味着这类产品的价格依然是合理、可接受的。

  匡健锋注意到,北上广深的联合办公网点价格都在上升,上升幅度甚至超出传统写字楼趋势。在广州和深圳,联合办公和传统写字楼单价的差距比北京和上海更高,一些产品已经超出了1倍以上。

       

行业加速洗牌

  如今,联合办公市场开始加速洗牌,并渐成头部格局。根据好租研究统计,2017-2018年,联合办公行业至少发生了8次企业收并购和品牌合并,预计未来TOP30企业将占据超过70%的市场份额。好租数据研究中心主任匡健锋指出,行业集中度在进一步提升,头部玩家加速收购腰部或底部玩家,做大规模。

频繁的扩张并购预示着行业加速洗牌,这也意味着联合办公行业新一轮游戏的开始。虽然从2017年下半年到现在,联合办公品牌和空间网点的增速都处在相对下滑的状态,但这并不意味着联合办公进入了下半场。在他看来,第一轮游戏中,很多不适合市场的产品和玩家被淘汰,而能够精细化运营、真正做好服务的玩家将在新一轮游戏中更快速、更规模化、更标准化的发展。

  不过匡健锋认为,未来联合办公行业头部会越来越大,但长尾依然不会停。这个行业的边界正在被逐步打破,传统房企、互联网公司以及许多草根诸如“二房东”、“包租客”的加入都将拓宽联合办公行业的长尾空间。

  洗牌加剧并不意味着联合办公市场萎缩。正相反,联合办公未来规模前景大好。好租研究数据显示,中国联合办公空间正在以平均每年不低于50%的增长率增长。预计到2030年,至少30%的办公空间将是联合办公空间,联合办公正在逐渐成长为未来主流的办公模式。截至2017年底,我国联合办公行业市场规模约90亿,潜在市场规模较大,预计2030年将形成近千亿的市场规模,未来将达到万亿级别市场规模。

时代工场旨在解决中小企业办公效率低下问题,将企业闲置空间变为共享空间,盘活企业现有办公闲置空间资源,真正实现共享办公。


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