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2020上半年，土拍市场总体火热，但谁也没想到，最终以更惊人的热度收尾。

上周四，德信经过116轮竞价，以36亿元竞得滨江商务区03-02-21地块，楼面价27403元/㎡，溢价率50%。这27403元/㎡的楼面价，是在置信·原墅地块之后10余年时间里，最高的一次，没有之一。

滨江商务区03-02-21地块。

如果说滨江商务区03-02-21地块周边利好诸多、没有特别硬伤，对面的高价楼盘也很畅销，可以理解。那么，第二天出让的开发区西单元E-10a地块，就有些难以理解了，即使楼面价低了约1万元。

上周五，蓝光经过142轮竞价，以13.459亿元+配建1800㎡政策性用房竞得开发区西单元E-10a地块，成交楼面单价17657元/㎡，溢价率49.7%。也就是说，该地块的实际楼面价，高达约18600元/㎡，实际溢价率也超过了前一天地块。

文昌路上的高压电线。来源：温州网

当天下午，楼Sir开车经过该地块附近的文昌路，看到天空中一整排的高压电线，尽管规划有高压线下埋，但还是很难想象，这样的地段能打造出房价冲3万的高端产品。就在不远处，还有一个高价拿地的楼盘，哪怕口碑、品质都很好，去化率也始终难以走高。

周边的不利因素、身边的失败案例，却吓不到这些狂热的开发商。

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近几年，温州市场的土地供应量，一年比一年大。很多人吐槽是土地财政云云，但事实上，增加土地供应量，也相应增加了商品房供应量，在吸引社会资本投入城市建设的同时，让购房者拥有更多的选择，并以适度供大于求来稳住房价，这是好事。

然而最近，土拍市场的过度火热，有些让人心生畏惧。如果说溢价10-20%，说明市场有活力，有一定竞争氛围，房企仍有利润空间，赚到了钱才会不断开发新项目。

然而，把楼面价、溢价率逼到极致，我们就难以想象今后会上演怎样的大戏。到时候，它们是打造高端楼盘卖个高价呢，还是先吹牛皮再进行各种减配呢？我们尚且不得而知，但似乎都不是好事。

上半年，市区共出让30宗商住、住宅地块，各区的土地出让数量差别并不算大，其中鹿城区以9宗土地占据首位。

从溢价率分段可以看出，18宗地块的溢价率在20%，超过上半年出让地块的数量的一半还多。更刺激的是，溢价率达到30%及以上的地块高达11宗，超过1/3的占比，土地市场的火热程度可想而知。

在这里，单列这11宗地块，看看它们到底有多优秀。

点击上面查看大图

其中，经开区、瓯江口的5宗的地块溢价率30%还算可以理解，因为去年无地块出让，区域销售情况非常好。在只剩极少量余房的情况下，拿下地块等于掌握了市场的主导。

而鹿城、龙湾、瓯海三区的6宗地块，为什么如此火热？实在看不懂，非要找个理由也感觉很勉强。

唯独楼面价创下近十年新高的滨江商务区03-2-21地块，还能找到一丝理由，隔壁的时代·滨江上品卖得实在太好了，江景房均价4.5-5万元/㎡，非江景房均价3.5-4万元/㎡，是深受温州塔尖人物认可的豪宅区。但不过这次27403元/㎡的楼面价，还没有江景。

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这几天如此迅猛的溢价率，以至于惊吓大于惊喜，可谓过犹不及。而这一幕，似曾相识，就在2008年推出的“4万亿”货币大放水之后。

2009年4月，原长运集团地块（乾顺·国际豪庭）涨幅55.69 %，以9亿元出让，楼面地价19607元/㎡，创当时我省新“地王”。

2009年5月，鹿城区南郊乡龙方村三产安置地块（紫金华府）经过9轮竞价，最后以4.931亿元成功出让，高于出让起始价2.0601亿元，溢价率达71.76%，楼面价达15213元/㎡。

2010年7月23日，原蔬菜批发市场3—1地块（中梁·首府）以11.5亿元出让，楼面价28000元/㎡，成为当时市区楼市的新热点。

2010年11月29日，温师院操场地块（置信·原墅）经过34轮竞价，由置信以37.02亿元竞得，楼面价高达37000元/㎡，从而刷新当年9月上海浦东黄浦江沿岸一地块35490元/㎡的楼面价，成为当年全国新“地王”。

那时温州房价达到顶峰，“老破小”普遍3万元以上，新房普遍5万元以上，而几个顶级豪宅还出现10万元的天价。那几年，温州房价连续位居全国第一名，超越北上广。

而与之相对应的是，那几年温州市区住宅用地出让规模少得可怜，最少的一年不足300亩。如此挤牙膏式的土地出让，造成严重供不应求的场面，带来的虚高的房价，最终影响了城市竞争力。

也就是那几年，房企拿地就能赚钱，不用考虑产品、地段、未来发展趋势等。房开闭着眼睛建，购房者闭着眼睛买，两者竟然也都能赚，房价一路往上冲，最终形成一个温州神话，“三线城市、一线房价”。

同时，一颗隐形炸弹埋在温州，那就是民间借贷利率高的离谱。民间借贷利率最高能达到6分，年利率72%！同时竟然还有人为了更高的利润，不断往上加杠杆。

最终到了2011年泡沫崩盘后，房价一蹶不振，腰斩大半，不在坚挺，而且“老高”事件频发，破产潮汹涌而来。

连带着“地王”项目站岗不断，置信·原墅更是首当其冲。3.7万/㎡的楼面价，房价腰斩之前，大多数行内人仍保有乐观态度，在周边二手房售价4万+时，相信开盘售价能达到7万+甚至更高。

还有紫金华府、乾顺国际豪庭等等，都经历了惨痛的教训。

房价腰斩之后，这些高位拿地的楼盘惨淡收场算不上，最终失去的不是利润，而是本金。

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我们相信那一段不堪回首的历史，不会在温州重演。但是，这几年，高价拿地、最终站岗，甚至是站高岗的案例，在温州依旧时有发生。

2016年推行货币化安置之后，2017年温州也迎来一波高地价，比如2017年中央绿轴拍出的24181元/㎡高价都会道壹号，还有留香园等。好在，吸取过教训的温州，及时调控，没有重蹈覆辙，只是那几个高价拿地的房企，它们的销售历程很甚是艰难。

从这几个案例我们发现一个现象，每个阶段的楼面价“地王”，大多未能如愿热销，而是卖得很煎熬，甚至血泪亏本大甩卖。

如今，地价重新刷新近十年记录，普通地段出现“地王”般的火热，会继续推高楼市，还是成为市场下行的转折点？我们不得而知，但我们必须引起警觉。

一方面，今年货币政策相当宽松。这也是当前房企手头资金充足、积极拿地的重要原因。经历过“老高”事件的低谷，近几年温州经济慢慢复苏，城市建设也步入正轨，提升中心城区首位度、大干交通、大建大美，也让这座城市提振了信心，成为开发商眼中的香饽饽。

然而另一方面，在面对国内城市竞争白热化的背景下，身为普通地级市的温州，面对直辖市、省会、计划单列市的高能级，竞争优势非常少。最典型的表现，就是人口增速放缓、难引进高精尖产业。

而就算待在温州的外来人口，以温州的收入水平，如今的房价对他们也非常不友好，降低了他们的买房欲。

同时，人才政策、落户政策等，虽有放宽，但也远远未放到底。再加上今年疫情对经济的影响，也是不争的事实。

盲目的高地价，届时开发的高价商品房，真的能卖得动吗？就算卖得动，那又对这座城市的发展，带来了多少好处吗？这些地块周边的城市界面、人居环境、配套设施，对得起这样的地价、房价吗？不见得！

更何况，当前温州处于转型发展的关键节点，急需大量资金投入城市建设，也同步带来了楼市的大供应量。如果在这个时候，因为高地价引发上级有关部门的重视，一旦被要求限购，就会造成严重后果。

因此，温州楼市，还是悠着点吧。土地市场火热不是好事情，特别的不好！

文章来源：楼市温州