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商业地产

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楼抱抱

这套劲松大厦的房源面积是493㎡,西南朝向,双面采光,5+1格局,租金优惠力度大,90元/㎡,价格可议;周边交通便利,地铁公交都方便,配套非常完善,办公氛围好,搬家更便捷;电梯高低区错峰!出入更便捷!拎包即可办公

这套劲松大厦的房源面积是493㎡,西南朝向,双面采光,5+1格局,租金优惠力度大,90元/㎡,价格可议;周边交通便利,地铁公交都方便,配套非常完善,办公氛围好,搬家更便捷;电梯高低区错峰!出入更便捷!拎包即可办公

楼抱抱

福田区办公室出租之现代国际大厦出租房源有哪些

作者:楼抱抱
现代国际大厦位于深圳福田区,地处深圳中心区核心地段,金田路与福华路交汇处,1号线、4号线双地铁物业,距会展中心站出口仅4米距离,区位优势明显

现代国际地处中心区核心地段,金田路与福华路交汇处,一、四号线双地铁物业,距会展中心站出口仅4米距离,区位优势明显。项目占


  地面积4025平方米,总建筑面积7191531平方米,楼体总高179.6米。标准层面积1748平方米,空间分布合理,分割灵活,最优化核心


  设计,中心区前所未有超高实用率。每层专设董事长卫生间,体现大厦的人性化开发理念

楼抱抱

  这套雪松大厦房源面积是598㎡,价格是108元/㎡/月,8+1格局,精装修西南朝向适合30-50人办公;

  

  大厦配套有公共会议厅,休闲区还有桌球台和乒乓球台,是一座酒店式公寓,绝对可以拎包入住;

  

  目前大厦电梯有8部客梯,2部货梯,在高峰期等电梯时间也不超过2分钟;

  

  停车场车位有400多个,大厦离地铁站200米内,大厦周边大型商业综合体,配套完善,用餐方便,餐厅、便利店、银行、咖啡厅等等应有尽有;

  

  大厦都是全新的玻璃幕墙,大堂非常豪华,高大上,尽显企业实力,专业保洁公司管理、24小时安保巡逻、园区有电工、电梯维保公司驻场。

  


  这套雪松大厦房源面积是598㎡,价格是108元/㎡/月,8+1格局,精装修西南朝向适合30-50人办公;

  

  大厦配套有公共会议厅,休闲区还有桌球台和乒乓球台,是一座酒店式公寓,绝对可以拎包入住;

  

  目前大厦电梯有8部客梯,2部货梯,在高峰期等电梯时间也不超过2分钟;

  

  停车场车位有400多个,大厦离地铁站200米内,大厦周边大型商业综合体,配套完善,用餐方便,餐厅、便利店、银行、咖啡厅等等应有尽有;

  

  大厦都是全新的玻璃幕墙,大堂非常豪华,高大上,尽显企业实力,专业保洁公司管理、24小时安保巡逻、园区有电工、电梯维保公司驻场。

  


楼抱抱

天展大厦基本情况及周边配套

作者:楼抱抱

天展大厦位于深圳市福田车公庙的一家写字楼,1988年建成,毗邻轨道1号线,交通便利。周围配套设施完备。

楼抱抱

福田中心区 新世界中心多房源精装写字楼出租

作者:楼抱抱

新世界中心地处福田市民中心,商业写字楼,楼宇外观气势恢宏,沉稳贵气内部空间奢华,美仑美奂。为高端商务、高端会议、高端购物0规划:成熟商业体已经完善

楼抱抱

福田会展中心时代财富大厦大中小面积精装写字楼出租

作者:楼抱抱

时代财富大厦位于深圳市福田区CBD东南龙头区,福田中心区金田路与福华三路交汇处。以独一无二的弧形外立面统领中央商务区。

楼抱抱

福田中心区卓越世纪中心大中小面积精装写字楼出租

作者:楼抱抱

卓越世纪中心位于深圳市福田区,深圳CBD南区东南部,西接会展中心,北隔福华三路与财富大厦相望,南为皇岗中学,东有辛城花园和港丽豪园,是cbd最大的单一业权的商务旗舰项目

楼抱抱
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g1007142654

九龙辰品创始人洪鸣院长独创四维体系引爆商业地产闭环营销

作者:g1007142654

在为期3天的实战逆风翻盘四维体系战课程中,九龙辰品创始人洪鸣院长从项目价值闭环重塑、导流活动流量爆破、内场成交SP团战、高端圈层营销4个维度,结合项目中采用的奇正相合反向事件营销、渠道精细化运作、强势运营主场、底价翻牌等十大新奇操盘打法,逐一为学员们分享了四大项目操盘秘籍,手把手教大家突破地产营销闭环思维,创造地产项目销售新奇迹

词穷。

商业地产销售运营方式优劣势分析

  目前商业地产销售运营中大体上有自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购五种方式。本文,主要对这五种运营方式做详细的优劣势分析。

  01

  自 购 自 营

  在这种模式中,购房者即是业主又是商户,同时拥有此店铺产权,并利用手中资源在本商铺进行经营活动,开发商负责提供相应物业管理,并收取一定物业费用。

  优点:开发商可迅速回笼资金,并勿需设立营运部门进行后期管理工作,节省大量人力支出;

  缺点:非常不利于销售及招商工作的开展,难度最大,另外,由于产权出售及自购自营,商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻,极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局...

  目前商业地产销售运营中大体上有自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购五种方式。本文,主要对这五种运营方式做详细的优劣势分析。

  01

  自 购 自 营

  在这种模式中,购房者即是业主又是商户,同时拥有此店铺产权,并利用手中资源在本商铺进行经营活动,开发商负责提供相应物业管理,并收取一定物业费用。

  优点:开发商可迅速回笼资金,并勿需设立营运部门进行后期管理工作,节省大量人力支出;

  缺点:非常不利于销售及招商工作的开展,难度最大,另外,由于产权出售及自购自营,商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻,极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面,不利于整体业主的利益。

  注意:此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售,不适用主题商场及购物中心。

  02

  纯租赁模式

  商业地产的传统方式,在这种模式中,开发商为大业主,商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权,产权仍为开发商所有,开发商不但要收取商铺之租金,同时亦要收取物业费用,并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。

  优点:开发商可收取长期经济收益,开发商与商户真正实现双赢的关系,共同经营该商业项目,双方共同对此项目负责。同时,由于不出售产权,开发商对商业项目有足够的把握能力,便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。

  缺点:回收资金的速度最慢,并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理,有一定的人力支出,比较耗费精力。

   注意:此方法可采用统一收银方式,租金在货款中扣除,在降低工作难度的同时,也提升了项目的整体商业形象。

  03

  返 租 模 式

  某项目在其商铺销售中,采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,并每对购房者有一定比率的年回报(高于银行贷款利率才有吸引力)。

  优点:所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看,通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金,大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想,进一步增强了中小投资者的信心,促进了商铺的销售。

  缺点:在这种高风险高利润模式的运作当中,涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节,对开发商的综合运营能力要求极高。而且,回笼资金(即产权分散销售)与商业经营(即统一规划经营)两者总是一对深刻的矛盾,而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。试想,一个销售不畅,入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心,经营不善冷冷清清,返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场,即使当年开发商销售良好,早已赚得盆满钵满,其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。

  注意(如何规避风险):从前面的分析可以看出,返租模式固有的先天不足带来了较高的风险,在这场信息不对称的博弈当中,中小投资者明显处于劣势。在小业主投资买房时,开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。签订购房合同时,小业主必须签署委托经营协议和租金回报协议,而返租方当然不会是精明的开发商,通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。一旦经营不善,向经营商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租,假如开发商也无力或无心承担每年高达总销售额X%的巨额返租(这种可能性极大),小业主的厄运也就开始了,这一切与开发商没有任何法律关系,而承诺返租的空头公司自然人去楼空。更何况返租协议长达15年-20年,开发商是否存在难以预测。对于一个有社会责任感,立志于长期发展的开发商来讲,应该明白如果经营管理不成功,返租中断,往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。

  如何减少整个模式的风险,保护博弈各方的长远利益,可以从以下几个方面入手:

  A、开发商保留部分主力商铺,临街、主入口商铺控制在手中,避免商场“脸面”受制于人。

  B、核心主力零售店应引进已发展成熟,具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊(如万达购物广场引进沃尔玛 成都商业大世界引进家乐福,广州天河城引进日本吉之岛,成都罗马假日广场引进好又多旗舰店),增强购产权者信心,并有利于商场 经营的成功。

  C、在可能的前提下,开发商应与核心主力零售店合资或合作经营,甚至尽量自营一部分。这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度,有利于整个商业物业的长期经营,又可增强其他经营商家与之合作的信心。

  D、为了促进产权的零售,返租利率一般高于银行同期贷款利率,但不一定固定化,在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。

  E、商场经营一般有3-5年的培养期,基本无盈利。而且由于价格竞争的加剧,大型百货零售企业的经营效益下滑。因此,商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目,形成整个企业资金的良性循环。

  F、重视商业管理公司扮演的角色,以专业商业管理公司为桥梁,构建起合理的委托经营机制,走中介专业化、规模化的道路,允许开发商逐渐退出,改由商业管理公司承担起物 业保值、增值、正常返租的责任。

  G、租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”仿佛一颗定时炸弹,威力如何有待时间的验证。是否能弱化或者解决该问题,有待于商铺业主委员会(或商铺投资基金)以及商业经营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。此外,国外流行的“认购面积、共有产权”的办法也能很好地解决“返租后遗症”,其操作方法是,开发商将商业物业或写字楼,划成几大区域,每个区域再划成等面积的若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共有产权证,这实际上是产权证券化的前奏,类似于“基金”的形式。当然,这种办法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。对于国内商业地产的投资者来讲,无论是开发商还是中小投资者,都不得不暂时面对融资渠道匮乏,资本市场发展不充分、房地产证券化发展缓慢的现实。

  04

  带租约销售

  商铺采取带租约销售模式,向投资人承诺前N年每年X%的租金回报。而且,这一模式是由开发商先和租赁方签署租赁协议,然后再进行销售,从而减少商铺销售以后的不确定因素,降低投资人风险。

  优点:统一招租可以避免零散出租造成的互相压价,也可以控制租赁的节奏,另外,由于经济合同为三方合同,即商户是与业主签署,开发商只起到中介作用,这样做可有效地转移矛盾,节省解决客诉等烦恼。

  缺点:同上所述,此方法对开发商的整体商业要求非常高,如果因为商业经营不善冷冷清清,返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的现象出现,那么对于本开发商在本区域内的另外投资项目将造成严重影响。

  注意:典型案例参考万达商业广场。

  05

  回购(地产类信托)

  最新的销售方式,同样采取统一经营管理,以出售方式销售商铺的北京某科贸电子城,推出了"地产类信托"产品。即是把6层1万平方米的卖场分割成每5平方米为一个单位进行销售,单位售价7万元,并且在四年合同到期后必须由开发商回购。

  对于这一创新的销售手段,该项目总经理表示,目前运行还算比较顺利,现在的工作重点是改变投资者传统的投资观念,扩大该类产品的认知程度。对于是否会与银行进行合作,加入银行的理财计划,通过金融机构的介入为类信托产品增信,其透露,目前与银行的合作还处在初级讨论阶段,预计需要投入大量的细节设计工作。

  优点:比较快速回笼资金,利于管理,并能采用借海跑船的方式,利用投资者的资金将项目炒热,将地段升值;

  缺点:无形中增加了开发商的压力,需要开发商准备二次招商及销售,但彼时开发商的销售难度就会大减,因本身已较第一次销售时成熟许多。


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