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海域使用权评估

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贵荣鼎盛

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资产评估机构海域使用权评估今日更新

资产评估机构海域使用权评估今日更新

所谓海域使用权,是指民事主体基于县级以上人民政府海洋行政主管部门的批准和颁发的海域使用权证书,依法在一定期限内使用一定海域的权利。

海域使用权评估是一种自然资源使用权,是从海域所有权上派生出来的一种财产权利,使用权人可以运用这种权利对特定海域的使用价值进行开发利用和收益,谋取一定的利益,实现一定的目的。海域使用权是所有权与使用权分离的一种表现形式,从性质上讲是他物权,是一种以海域的使用价值为其内容的用益物权。

海域使用权评估方法:

1.收益法

对于能够计算现实收益或潜在收益的海域,可采用收益法评估海域价格,即按一定的还原利率,将海域未来每年预期收益......

资产评估机构海域使用权评估今日更新

所谓海域使用权,是指民事主体基于县级以上人民政府海洋行政主管部门的批准和颁发的海域使用权证书,依法在一定期限内使用一定海域的权利。

海域使用权评估是一种自然资源使用权,是从海域所有权上派生出来的一种财产权利,使用权人可以运用这种权利对特定海域的使用价值进行开发利用和收益,谋取一定的利益,实现一定的目的。海域使用权是所有权与使用权分离的一种表现形式,从性质上讲是他物权,是一种以海域的使用价值为其内容的用益物权。

海域使用权评估方法:

1.收益法

对于能够计算现实收益或潜在收益的海域,可采用收益法评估海域价格,即按一定的还原利率,将海域未来每年预期收益折算至评估基准日,以折算后的纯收益总和作为海域价格。

采用收益法时,应以客观、持续、稳定的收益为基础计算海域的年总收入,按不重不漏原则计算年总费用,合理测算海域纯收益。

2.成本法

对于新开发的海域,或在海域市场欠发达、海域交易实例少的地区,可采用成本法评估海域价格,即以开发和利用海域所耗费的各项费用之和为基础,加上正常的利润、利息和税费等来确定海域价格。

采用成本法时,海域取得费和海域开发费应是评估基准日的重置费用,各项费用的取费标准应有明确、充分的依据。

3.假设开发法

对于待开发和再开发的海域,可采用假设开发法评估海域价格,即在测算出海域开发完成后的总价值基础上,扣除预计的正常开发成本和利润来确定海域价格。

采用假设开发法时,应根据最有效利用原则确定海域用途,再结合海域的规模、开发难易程度等情况合理估算开发建设周期,并假设在开发周期内各项成本均匀投入或分阶段均匀投入。

4.市场比较法

在海域市场较发达、海域交易实例充足的地区,可采用市场比较法评估海域价格,即根据市场替代原理,将评估对象与具有替代性且在近期市场上已发生交易的实例做比较,根据两者之间的价格影响因素差异,在交易实例成交价格的基础上做适当修正,以此来确定海域价格。

采用市场比较法时,比较实例应与评估对象的用海类型相同,且位于相邻区域或类似区域,交易时间应相近,数量不少于3个;应选择差异显著的比较因素进行价格修正,因素条件应尽量量化,无法量化时应定性描述指标的大小。

5.基准价格系数修正法

在已有海域基准价格的地区,可用基准价格系数修正法评估海域价格,即针对评估对象价格影响因素的特殊性,利用海域价格修正系数,在同一地区同类用海的海域基准价格基础上做适当修正,以此确定海域价格。

采用基准价格系数修正法时,应准确把握本区域海域基准价格的内涵及其修正体系的构成,根据海域价格影响因素实际情况确定修正系数。

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海域使用权价格评估方法

海域价格评估的主要方法有收益法、成本法、假设开发法、市场比较法和基准价格系数修正法,各方法的适用条件及注意事项如下:

 收益法

对于能够计算现实收益或潜在收益的海域,可采用收益法评估海域价格,即按一定的还原利率,将海域未来每年预期收益折算至评估基准日,以折算后的纯收益总和作为海域价格。

采用收益法时,应以客观、持续、稳定的收益为基础计算海域 的年总收入,按不重不漏原则计算年总费用,合理测算海域纯收益。

 成本法

对于新开发的海域,或在海域市场欠发达、海域交易实例少的地区,可采用成本法评估海域价格,即以开发和利用海域所耗费的各项费用之和为基础,加上正常的利...

海域价格评估的主要方法有收益法、成本法、假设开发法、市场比较法和基准价格系数修正法,各方法的适用条件及注意事项如下:

 收益法

对于能够计算现实收益或潜在收益的海域,可采用收益法评估海域价格,即按一定的还原利率,将海域未来每年预期收益折算至评估基准日,以折算后的纯收益总和作为海域价格。

采用收益法时,应以客观、持续、稳定的收益为基础计算海域 的年总收入,按不重不漏原则计算年总费用,合理测算海域纯收益。

 成本法

对于新开发的海域,或在海域市场欠发达、海域交易实例少的地区,可采用成本法评估海域价格,即以开发和利用海域所耗费的各项费用之和为基础,加上正常的利润、利息和税费等来确定海域价格。

采用成本法时,海域取得费和海域开发费应是评估基准日的重置费用,各项费用的取费标准应有明确、充分的依据。

 假设开发法

对于待开发和再开发的海域,可采用假设开发法评估海域价格,即在测算出海域开发完成后的总价值基础上,扣除预计的正常开发成本和利润来确定海域价格。

采用假设开发法时,应根据最有效利用原则确定海域用途,再结合海域的规模、开发难易程度等情况合理估算开发建设周期,并假设在开发周期内各项成本均匀投入或分阶段均匀投入。

 市场比较法

在海域市场较发达、海域交易实例充足的地区,可采用市场比较法评估海域价格,即根据市场替代原理,将评估对象与具有替代性且在近期市场上已发生交易的实例做比较,根据两者之间的价格影响因素差异,在交易实例成交价格的基础上做适当修正,以此来确定海域价格。

采用市场比较法时,比较实例应与评估对象的用海类型相同,且位于相邻区域或类似区域,交易时间应相近,数量不少于3个;应选择差异显著的比较因素进行价格修正,因素条件应尽量量化,无法量化时应定性描述指标的大小。

  基准价格系数修正法

在已有海域基准价格的地区,可用基准价格系数修正法评估海域价格,即针对评估对象价格影响因素的特殊性,利用海域价格修正系数,在同一地区同类用海的海域基准价格基础上做适当修正,以此确定海域价格。

采用基准价格系数修正法时,应准确把握本区域海域基准价格的内涵及其修正体系的构成,根据海域价格影响因素实际情况确定修正系数。

海域价格评估应按以下六个步骤开展:

(1)确定评估基本事项

根据委托方的要求,确定评估目的、评估对象、评估基准日等基本事项。

(2)收集相关资料

对评估对象的社会经济和自然环境条件进行现场调访和勘测,收集评估对象及其周边海域的基本情况、相关的生产经营与财务状

况、交易实例和海域市场发展现状等资料,并核验资料的完整性和可靠性。

(3)选择评估方法

根据评估目的、评估对象所属的用海类型、评估对象开发利用状态和海域市场现状等,选择确定适用的评估方法。

(4)确定修正系数和评估参数

分析海域价格影响因素及其影响程度,确定必要的价格修正内容和系数,并根据社会平均投资效益、用海类型和产业类型的投资风险差异等,确定海域投资回报率、海域还原利率等参数。

(5)测算和确定海域价格

利用经核验的有效资料,采用选定的评估方法和评估参数,评定海域价格。多种方法测算海域价格的,可用加权平均等方法评定最终结果。

(6)编制海域价格评估报告

对整个评估工作的成果进行总结整理,编制完成海域价格评估报告,并提交给委托方。

ID483008465

海域使用权价值评估

海域使用权评估对象应该是一种“权益性资产”。
这个对象有几个与其他资产不同的地方:
一是,它跟土地使用权的性质一样,只是一定期间内的使用权,所以,有关权益问题的年限就非常有必要搞清的,这种权益未必与企业经营期限相对应,但可能与权利的承继有关联,有必要阅读权益文件和相关的协议;
二是,清查比较困难,也就是范围方面的,但这个问题可以以权证为依据;
三是,海域使用权目前估计交易或购买的案例不多,运用市场比较法评估可能不合适,同时,其达到什么样的开发程度可能也缺少依据性的东西,不象土地使用权还有“五通一平”或“七通一平”之类的标准,所以,很难采用类似土地使用权评估中的基准地价法评估。
关于评估方法的选...

海域使用权评估对象应该是一种“权益性资产”。
这个对象有几个与其他资产不同的地方:
一是,它跟土地使用权的性质一样,只是一定期间内的使用权,所以,有关权益问题的年限就非常有必要搞清的,这种权益未必与企业经营期限相对应,但可能与权利的承继有关联,有必要阅读权益文件和相关的协议;
二是,清查比较困难,也就是范围方面的,但这个问题可以以权证为依据;
三是,海域使用权目前估计交易或购买的案例不多,运用市场比较法评估可能不合适,同时,其达到什么样的开发程度可能也缺少依据性的东西,不象土地使用权还有“五通一平”或“七通一平”之类的标准,所以,很难采用类似土地使用权评估中的基准地价法评估。
关于评估方法的选择问题:
海域使用权的基本估价方法通常可选择采用市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。但必须考虑根据委估具体对象的权属特征、开发状况、资料取得等因素选择最适合的估算方法。
1、市场比较法是在同一市场条件下,根据替代原则,以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与委估对象加以对照比较,在两者之间就影响该海域使用权的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正,求取委估使用权在评估基准日表现的价格的方法。但就委估对象而言,一是可能存在类似交易案例的缺乏或者面积等差异过大而缺乏可比性,二是可能存在较长时期的不可撤消的投资协议约定的交易制约影响以及海域使用权的面积、开发程度等因素的差异较大,修正的参数的准确确定有一定难度。我个人感觉,不适宜采用该种方法。
2、剩余法又称假设开发法,是将待估海域使用权及其范围内的相关设施销售价格减去正常建造成本、正常利润、税金、利息,从而求得该海域使用权价格的一种估价方法。我们知道,减号后面的可能比较容易取得,但海域使用权及其上的相关设施的销售价格可能还存在着市场信息不足的情况,所以这种方法可能难以适用。
3、成本法的基本思路是把对海域使用权的所有投资,包括最初的取得费和相关围拦等基本设施开发费两大部分,作为“基本成本”,加上基本投资所应产生的相应利润和利息,组成海域使用权价格的基础部分。并同时根据国家对海域所有权在经济上得到实现的需要,加上海域所有权应得收益(即类似于出让金),从而求得海域使用权价格。但该种方法使用的前提条件――类似的出让金之类的资料可能未必能够取得。
4、收益法,也称权益性资产的资本化法,是在考虑海域使用权还原率的基础上,将其在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和,求取委估资产价格的方法。根据本次委估目的看,在长期合同约定下,其产生的收益与业务经营内容和相关产品市场存在着对应的关系,其收益的估算需要考虑一些假设的条件,比如相关产品的市场走势,经营实体本身经营方向和战略上不存在重大变动、不可抗力的因素(如海蟹、台风等)、从该评估目的为银行抵押贷款之目的看,银行最为关注的恐怕是收益及其归还能力吧。在具体评估中,可能还需要借助有关海产品养殖专家的意见,比如了解每公顷的投入产出经验性数据,海产品的苗和产品的价格等等,另外,在折现率的选取方面,可能需要针对其较大的风险因素而作就高不就低考虑。

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