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1.集中供地政策影响

背景

1）货地比在逐年下降，根据克而瑞统计，平均货地比在1：2、1：2.5、1：3、1：3.5左右，成长型房企竞争对手货地比：1:2.5-1:8，本企业销售金额：土地出让金（1:0.4）。

具体应对方法：

由于集中供地的22个城市利润率低，货地比低，需要阶段性避开，走小路，选对区域。

首先，根据企业目标：确定货值，利润率，货地比，接地气

货地比指的是房企地产开发项目的总货值与该地块对应土地成交总金额的比值。

综合来看，货地比不仅考验房企投拓、筛选土地的能力，也考验企业的产品打造水平。

货地比与城市能级显著相关，三四线城市平均货地比更高

其次，定期复盘：3-6个月一次，包括拿地测算、预算、运营节奏（什么时候开盘），项目的结构（流量盘、利润盘）

再次，组织变革。

2.成长型房企投拓战略

拿地原则：

1）坚持流动性覆盖安全性，安全性>盈利性，房企若失败内因居多，外因为少

2）房价不跌+流速月均30套以上>拿地利润率>盈利性>规模

区域选择：

1）坚守大本营保持市占率，绝对深耕持久战

2）都市圈潜力城市战略进入，板块深耕阵地战（22城之外的投资机会，特别是城市群的一些潜力城市）

内在发展指标：GDP增速、人均可支配收入、人口聚集度、就业人口数量、房地产开发投资总量、金融机构存款余额

外在发展指标：与核心城市交通距离与通达性、都市圈外溢效益、政策+价差对比城市发展规划（协同性）

3）捡漏型区域，寻找价值洼地，打游击战，不恋战，底价拿地（勾地、收并购、逆周期进入，特殊类低价地块）

短期机会型城市选择：

a.分析城市现房价是否低于城市发展价值（横向同比其他同等级类似城市）

b.结合市场库存、容量、品牌房企市占率、土地财政依赖度、区域发展潜力、抗跌能力判断短期市场规模风险。

捡漏：在郑州等区域拿地楼面价在1000元/平方米左右；

温州XX市：离主城区有15分钟车程，2200元/平方米起拍价，配套建设道路整体成本在6000元/平方米，主城区卖12000元/平方米以上，项目卖9400元/平方米，利润率30%；

山东诸城市：分析库存产品结构，发现虽然库存很高，但是都是小开发商大户型，垃圾库存（占比6成）

3.成长型房企运营能力

针对网红项目，发掘其可以复制产品、户配、示范区等，然后做差异化。

物业服务：案场服务输出价值，物业品牌的巡游出街

货地比引申：

与公开市场挂牌出让的净地相比，旧改、城市更新、TOD、项目配建等附条件出让的地块拿地均价较低，相对而言货地比会更高。

TOD：“TOD”社区通常以距离公共交通5-10分钟步行路程为开发半径；集合商业、办公、住宅等全业态开发，打造一个城市中心；营造人气千万、出行高效、时尚、繁华、多元的生活场景。

多数房企发展TOD项目还是选择合作开发模式，房企与地铁公司合作已经成为主流趋势。

典型房企参与TOD项目开发代表案例

万科集团：TOD开发成为业务新的增长曲线
TOD项目的布局是万科转型“城市配套服务商”的重要战略方向。2019年9月，郁亮就在交流会上表示，希望在TOD项目上寻求突破，为传统开发业务带来新的增长曲线，可见TOD 项目的发展对万科转型的重要意义。

万科作为国内较早引入TOD开发模式的房企，不仅积累了丰富的经验，同时也取得了一定的成果。开发模式上，万科主要通过与地铁公司合作，并已与杭州市地铁置业有限公司、深圳市地铁集团有限公司、长春轨道交通集团等多个地铁公司达成合作。目前，万科TOD项目已经布局上海、杭州、南昌等多个核心城市，并成功推出天空之城系列热销项目。

为了创造让人走着不累的场景化步行路线，上海万科天空之城特意在项目内打造了一座人行天桥。只走人、不通车。将住宅、商业、办公各种业态串联。步行天桥让项目里任何地方实现800米可达。这条步行天桥也对外部开放，这对地铁站人流疏导、商业发展以及公共空间创建起到重要作用。