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2019年11月25日国家税务总局深圳市税务局发布了《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》（以下简称“规程”），自2020年1月1日起施行，没有截止期限，但国家新土地增值税法出台之后会进行修订。

“规程”修订内容

规程从原来2015年出台的61条缩减到了41条，精炼实用，适用深圳市各区（含深汕合作区）所有转移房地产时涉及的应缴纳土地增值税的情形。房地产开发项目、自建房、存量房等在不同环节、节点转让时的所缴纳的土地增值税均不一样（备注：个人销售住宅暂免征收土地增值税）。

整体来看税务局加强了对房地产开发项目的税务管理，明确房地产开发各环节的涉税行为，明确受理时限，逾期申报的处罚方式等，补充了项目信息登记、土地增值税清算申报所需的资料，针对个人还特别说明了蛇口、前海的个人出售非住宅物业需要在南山区税务局缴纳土地增值税。

规程还规定了四种需要集体合议（3人以上）的情形，分别是按分期建设进行项目登记、符合条件的变更项目登记、符合清算条件起1年内制定的清算计划、采取核定清算的房地产项目。

除此以外，规程还引用了新土增税税法的规定，由房地产开发企业自行计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税额，根据已预缴土地增值税数额，确定补缴或退税额。税局对申报材料进行专业审核。

修订细节分析

规程对细节方面进行了一些修订。如：明确房地产开发以《建设用地规划许可证》、城市更新项目批复、社会投资项目备案证等办理项目登记；明确房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务以转让房地产合同签订时间为准；保障性住房暂不预征土地增值税（需要到税局备案）；取得销售（预售）许可证满三年未销售完毕的土地增值税清算的起始时间为最后一张预售许可证取得时间；纳税人符合清算条件应收到通知书之日起15日内补齐清算资料；在土地增值税清算时未转让的房地产清算后再转让的应按月汇总等。

经梳理房地产开发项目、自建房、存量房土地增值税的计税方式分别是预缴、清算、适用旧房转让政策，个人出售非住宅按核定征收率等。

房地产开发项目：

①直接转让土地使用权：清算，不预缴、不核定征收。

②转让在建工程：清算；

③新房预售：先预缴，后以项目为单位清算，多退少补。

④现房销售：清算（现房指已办理竣工验收，符合清算条件）。

⑤清算后尾盘销售（1年内）：清算。

⑥转让自用、出租超过1年（不含1年）的：适用旧房转让土地增值税政策。

自建房、存量房（不含个人出售住宅）：

①转让自建房使用不超过1年的（含1年）：清算。

②转让自建房使用超过1年的（不含1年）：适用旧房转让土地增值税政策。

③转让从房地产二级市场购入房地产（一手房）购入超过1年（不含1年），适用旧房转让土地增值税政策。

④转让从房地产三级市场购入的房产（二手房）：适用旧房转让土地增值税政策。

旧房转让土地增值税分析

◆规程规定的旧房转让土地增值税政策，简单的说主要是三种方式：

①以旧房或建筑物评估价作为扣除项目，评估价为建筑物重置成本价乘以成新度折扣率（不含地价款），有地价凭证可扣地价，没有的找一个基准地价扣，找不到的不能扣。

②能提供购房发票的，加计扣除数额按发票金额每年加计5%计算，按购房发票所载日期起售房发票开具之日止，1.5年以上算2年，2.5年以上算3年，以此类推。

③核定扣除项目：无合法、有效的房屋购买合同和构成房屋原值，不能正确计算房屋原值的或者未能提供支付合理费用的相关凭证，不能正确计算合理费用的。计算其加计扣除基数依据不动产证登记价格或在国土产权管理部门查询的原购买价格核定。属于自建房（含适用旧房政策的房地产开发产品）的，主管税务机关可以依据房产建造价格以及原地价款，核定加计扣除的基数。

而个人转让存量房（非住宅）可采用核定征收率，核定征收率可适用《深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知》（深地税发〔2009〕460号）的有关规定）。对普通标准住宅销售收入核定征收率为6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%，对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%，对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。

新规实施影响分析

深圳市房地产高速发展，新规程出台后房地产转让的各环节征收管理工作更加规范、严格、清晰。房地产开发企业应快速熟悉规程规定内容，合理进行项目分期、成本分摊、销售安排等，对于未出售的开发产品（尾盘）如无长期持有计划，尽量不要转为自用、出租，否则开发产品（尾盘）转为自用、出租1年以上的再出售就得按旧房转让政策，此时土地增值税会增加很多。而对于旧房转让，应按照旧房转让土地增值税政策合理选择3种土增税计算模式，在满足合法、有效的前期下，选择税负较少的方式。

规程的出台在税务的层面或将引导房地产开发企业降低销售价格，抑制市场投机需求。对于存量的商业类公寓、办公转为长期持有、出租起到促进作用，未来在条件允许的前提下或可将存量商业和办公用房转为租赁住房用途。

对于房地产评估机构及估价师而言，在为税务机关确定土地增值税扣除项目金额提供参考依据而评估房屋及建筑物价格时，应按照《房地产估价规范》要求，选用合理估价方法，遵循独立、客观、公正的原则进行评估，在计算房地产转让的预期税费时，应按照规程规定的计算方式合理进行土地增值税计算。