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从世界经济史来看，房价大幅下跌不是没有，但其发生的时机往往是在经济危机期间，而非人为的调控。诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒曾编制了着名的Case-Shiller房价指数，该指数发现，从1890年～2013年长达123年的历史中，美国房价真正大跌的只有两次：一次是1929年～1933年的大萧条时代；另一次是2007年～2011年的全球金融风暴时代，其他大部分时间表现为上涨与平稳。

所以，真正让房价大幅下跌的一定不是调控，也不是房地产税，而是整体性的经济危机。但任何调控的初衷也是为了防止经济危机的出现，调控实际上又成了捍卫房价稳定的保护伞。所以，调控的真正目标，既不是房价暴跌，也不是房价暴涨，而是剥离房地产的投资属性，让房子回归“房住不炒”的本源。

面对板上钉钉的“房地产税”，既不能高估，也不能低估。不能高估的原因是，它一定不会让房价出现断崖式下跌，否则市场会不可控。不能低估的原因是，它会与其他组合拳一起，逐渐剥离房子投资属性，让不动产的投资收益回归社会无风险利率水平，这才是真正需要重视的。

还是前文说到的席勒指数，如果盘点1890年到2013年的美国房价走势，可以发现，美国房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国2.8%的通胀率。这其实就是社会无风险利率水平，换句话说，和买余额宝差不多。不过，请注意这个指数的时间跨度是100年，中国的房地产市场才刚刚20年时间，肯定不能用席勒指数来解释。对投资者来说，也根本不需要考虑100年这么长的投资周期，10年甚至5年就够了。

既然大环境与大趋势不可对抗，个人应该如何决策呢？我给出两点建议：

一是分散配置：房地产税是一种地方税，不可能做到全国一盘旗，一定会因城施策。一线城市有条件开征，但其他城市未必，很多二三线城市目前正在搞人才争夺战，如果开征房产税，会加速人才与产业的流失。相反，这些城市可能会以低税率甚至零税率为筹码，与一线城市争夺人才。所以，分散配置是有必要的，鸡蛋不要放在同一个篮子里。

二是购买有租金价值的物业。从纽约、伦敦、香港的经验来看，租金是一个对冲物业持有成本的有利工具，例如纽约不少房子的租售比高达5%，扣除3个点的持有成本后，还能有2个点的收益，再加上每年2个点～3个点的升值收益，跑赢通胀还是可以的。

因此房产税时代，一定要把租金价值重视起来，这可能会从根本上改变原来的逻辑：那种租金价值低的远郊住宅，可能会因为房产税而加速抛售，而市中心那种租金价值高的商住物业或者极小户型，反而可能会价值重估。

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