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2019房贷利率政策变化解析
目前房贷利率是多少?
自2017年10月央行降息后，目前银行执行的基准利率为：
贷款一年以下(含一年)利率为4.35%;
一年至五年(含五年)利率为4.75%;
五年以上为4.90%。
在2018年，银行也会按照此基准利率执行。
现行公积金贷款利率是2015年3月1日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率4%，月利率为4%/12，五年及以下公积金贷款利率为年利率3.5%
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2019央行：房贷利率政策调整
1) 改革后个人住房贷款利率如何定价?何时生效?
自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(即LPR)为定价基准加点形成。
加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
2) 确定定价基准时，相应期限如何理解?
目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。
参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。
3) 什么是利率重定价?重定价周期为多久?届时定价基准为多少?
利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。
个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。
借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。
每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
简单来说，LPR每个月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有约定，就可按更低利率去还贷;反之如果利率上升，你也得承担利息增加的压力。
4) 商业性个人住房贷款利率最低为多少?
首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。
5) 已发放的商业性个人住房贷款是否会更改?
新老划断，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
6) 每个城市的房贷利率都一样吗?
人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
7) 公积金贷款买房的利率也有调整吗?
商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
未来房贷利率不再进行打折
2013年7月20日起，央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限，但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。
以前我们经常可以听到“房贷利率可打7折”，之后随着楼市调控政策和信贷政策的变化，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折。
不过，按新的定价方式，如今上海的95折房贷，以及过去许多城市的85折房贷，或将统统成为历史。
根据新政，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
这也意味着，未来只会加点上浮，最多也只能维持在基准利率，不能再进行打折。
业内认为，这个规定目前影响不大，但未来如果利率下行，市场转为宽松，影响就会凸显。
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房贷利率是升了还是降了?
在调整前，个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或者下浮多少，来确定个人住房贷款利率。
调整之后，个人住房贷款的定价基准是LPR，即在LPR的基础上加点，根据LPR来确定个住房贷款的利率，这是这次调整的根本。
具体来看，过去四年，我国房贷政策基准利率一直维持在4.9%的水平。
这个利率由政策确定，除非全面降息，否则不会轻易改变。
那么实际利率究竟是升了还是降了呢?
目前大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20%，二套房贷上浮20%-30%。
2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。相比于4.9%的基准利率，分别上浮11%和17.5%。 而在新政下，央行规定的是下限，预计当前调控从严的城市都会确定更高的加点下限，所以最终的利率要根据各城市的加点下限上浮后才能确定。
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