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民法典创新之举，增设物业服务合同。

物业服务合同是民法典这次修改的创新之举。他在原有的十四个专门合同当中之外，新增了五种，变成了现在的19类专门合同。

那么物业服务合同就是其中的一章，也就是第二十四章物业服务合同。

这是一个新增的章节，为什么会增加呢？主要是近些年来我国城市建设和房地产高速发展，物业服务行业也迅速的发展壮大，一方面，加速了住宅小区服务管理方式的专业化和现代化，另一方面也由此引发了一些纠纷。

那么为了规范物业服务行业的健康发展，指导司法实践，应对物业服务纠纷进行处理。所以民法典将物业服务合同规定为专门的一章。

相比较其他国家和地区，他们的法律并没有将物业服务合同，明确作为有名合同加以规定，而设立专章，规定物业服务合同，并且正式命名为物业服务合同，可以说这是我国民法典的创新之举。

整个第二十四章一共是十四个法条，那主要规定的就是：1、物业服务合同的定义、主体和内容，前期物业服务合同的效力以及前期物业服务合同的终止；2、物业服务事项的转委托和不得一并转委托物业服务人的主要义务；3、重要事项的公开及报告义务；4、业主的主要服务以及告知义务等；5、物业服务合同的解除和续订，以及物业服务合同终止之后，物业服务人员的交接义务和交接期间等；6、物业费请求权等事项。

第937条物业服务合同的立法背景和转变。

今天我们来学习民法典第九百三十七条，物业服务合同的第一条。

条的内容是物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修、养护、环境卫生和相关秩序的管理、维护等物业服务业，主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

这条是关于物业服务合同的定义和主体的规定。

首先我们来了解一下第九百三十七条的立法背景：

我们回归到十九世纪六十年代的英国，这个时候刚刚产生了物业管理这个词语，并且随着英国社会经济的发展，传播到了世界的各地。现在的物业这个词其实来源于我国香港地区的说法。我国内地的物业管理开始于二十世纪八十年代，以上海深圳发展的最早。

物业的含义可以总的概括为各类建筑物及其配套的设施设备，也就是说可以指整个建筑物的住宅区域。也可以指一定单位面积的房屋，具体来说包括高层住宅楼、商业写字楼、综合性大楼等及其附属的设施。

这些年来，随着城镇化的快速发展，迅速带队了房地产行业，城市里的高楼大厦如雨后春笋般拔地而起。城市化进程的加快，也使得土地资源日益稀缺，人们的居住方式开始从独门独户向众多人居住在一栋住宅楼中的商品房发展。

那么在商品化的住宅楼中，大多采用的是建筑物区分所有的形式。

所谓建筑物区分所有的形式，它就是指业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

常说的共有部分，比如说楼道、电梯，建筑区划内的道路等等，这与人们的生活息息相关。但是业主人数众多，公共事物繁杂，如果小区内的事物都由业主自己管理，可能就会导致公共事物运转效率低下，管理成本的增加。

而且实际上往往也无法执行，所以业主们需要将这些事物交给专门的机构或者人员来进行处理。于是物业服务企业就是在这样的背景之下产生的。

物业服务企业是专门为业主提供物业服务，管理建筑区划内，业主共有部分和公共事务的企业。

能够有效的提升区分所有建筑中物业管理的水平。业主呢既可以自己管理小区物业，也可以委托物业服务人员来管理。

那么物业管理产生于业主的共同管理权。当业主委托物业服务人管理小区的物业的时候，应当与物业服务人订立物业服务合同。

物业服务合同是随着我国房地产实践的发展，为了满足物业管理的需要而出现的。这就是物业服务合同产生了一个大的背景介绍。

物业服务合同这个词语的产生情况：

这第二个点，长期以来我们的物业服务和物业服务合同一直是被称为叫物业管理合同。

词语有一个变化，以前叫物业管理合同，零三年出台的物业管理条例中，虽然也用了物业服务合同这个词，但是合同主体还是用物业管理企业的这个名称。就是管理这个词，就是跟在物业后面的两个字，一直都是管理，其提供的服务，也是物业管理服务。

直到零七年颁布的物权法不再使用物业管理企业，而采用了物业服务企业的概念，也不再使用物业管理这个词语。物权法通过之后，国务院也对物业管理条例进行了相应的修改，将物业管理企业修改为物业服务企业。就是说自零七年物权法的颁布开始使用了物业服务企业，随之而来的国务院的物业管理条例也修改为物业服务企业。

从这个时候我们才慢慢开始出现了从物业管理合同到了现在的物业服务合同的转变。

不要小看这两个字的转变。

从管理到服务这两个字的转变，不只是让此类合同回归了服务性合同，而不是管理性合同的本质。也体现了物业服务理念的转变和业主的权利意识的增强。所以这边是有一个这样的背景，就是第二个知识点。

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第三个知识点，是物业服务合同的定义：

我们这往往说他有两个，一个广义的，一个狭义的。

所以广义的物业服务合同，就是包含前期由建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及后期业主通过业主委员会或者业主大会与物业服务人订立的物业服务合同。这是一个广义的物业服务合同。

狭义的就是，通过业主委员会或业主大会与物业服务人订立的物业服务合同，这个就被称为普通的物业。

这是关于物业服务合同的分类。