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买法拍房如何做尽职调查？下篇
在上篇内容中，我们梳理了在购买法拍房之前的尽职调查步骤中必须要注意的两点信息，分别是拍卖房基本信息调研和拍卖房交易信息。
今天我们来看在尽调中特别要注意的第三点内容：拍卖房风险信息。
我们知道一套房子拥有三种属性，产权、使用权（居住属性）、钱权（用于抵押获得资金金融属性）。
通过拍卖市场获得的房子，产权不用担心，拍卖成功后，拿到裁定书可以直接进行过户，而之前的债权与购买者完全没有关系。
我们所谓的风险信息，主要集中在使用权以及购置拍卖房的隐形费用上。之前就有朋友以起拍价拍得房产，最后发现，佣金、房屋使用欠费（水、电、煤及物业费）、税费合计加起来竟然比二手市场直接买入还贵，这就是没有控制好风险的典型。
总体来说，法拍房的风险主要有四个方面需要特别注意：居住风险、租赁风险、户口问题、欠费风险。
我们一项一项来看。
1、居住情况
在拍卖房的交易中，经常会遇到拍卖标的当前有人居住的情况，极端情况下也会发生由于该房屋是产权人的唯一住房，竞买人拍卖成功了却无法入住的情况。
一般来说这些信息在拍卖标的公示信息中都会有标注，没有详细说明的，也可以自行电话拍卖行相关人员进行咨询了解。建议大家看中了一套拍卖房，一定要到现场去踩一下盘，多问问小区物业、左邻右舍关于住户的情况，看看是否还有人居住？里面住的人是谁？与产权人什么关系？是否已经清场？
虽然可能会有部分房子法院会协助买受人清场，但也不排除遇到极端情况。反过来说，如果房屋出现占用情况，有的人认为这是法拍的风险，但在另一些人看来这就是更好的机会。
只要拍卖前详实调研，预估好处理成本，确实是个可以考虑的选择。
2、租赁情况
对于拍卖房的购买者来说，租赁可是一个大坑，好多人在不知情的情况下吃了大亏。为什么这么说呢？因为买卖不破租赁。
根据我国的物权法等相关法律规定，拍卖房产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。
举个例子，甲先生成功拍到了一套黄浦区的房子，但拿到了《执行裁定书》才发现，这套房子在被拍卖之前，原房主乙已经与丙签订了10年的租赁合同。
甲先生联系律师，得到的答复却是在10年的租赁期内，丙仍然可以基于租赁权住在该套房屋内，直至租赁期满日止再将房屋交还给甲。而且一般这种情况，执行法院也不会强制腾空，等于说买了房子干着急也住不进去。
买了房子不能住，还要等10年！这就是由于前期调研得不够充分的后果！
所以在竞拍前，实地考察绝对不能马虎，看房产是否有人居住，是否已经搬空。事前多一步，事后会省很多事！
3、户口情况
大家都非常关心买房子的户口问题，但是对于法拍房来说，法院这边只负责产权过户，户口是完全不管的。
在买之前，务必要前往房屋所在地对口的派出所查询屋内的户口情况。如果被执行人或其他人的户口落户在拍卖房屋内，不排除拍卖成交后，上述人员仍不愿意将其户口迁出的情况。
所以在尽调这个步骤，户口问题一定要慎重。我们具体要怎么做呢？
1、核查户口簿登记情况
核查卖方的户口本，可大致了解卖方家庭的户籍情况。但需注意户口簿只能反应卖方家庭成员的户籍状况，而不能排除非家庭成员的户口落于交易房屋内的可能；另一方面，户口本上的登记的信息没有及时更新，可能与实际户籍状况存在差异。
2、预先到公安机关核实户籍登记
房屋的户籍通常是由该房屋所在地的公安机关管理，买方可以委托律师或亲自到公安机关了解房屋的户籍状况。有的出售方承诺无户口，但仍应到公安机关核实。
4、欠费情况
关于欠费的问题我们先来看下拍卖行的特别约定中是如何描述的：
本次房产拍卖标的交付后，买受人应自行办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。原应缴应付的所有欠费包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等由买受人自行调查了解并全额承担。
你没看错，欠费金额由买受人自行调研，费用由买受人自行全额承担，手续由买受人自行办理，法院和拍卖行是不负责这部分事宜的。
所以在购买拍卖房屋前，你可以去小区找物业打探一下房子的物业费，水费缴纳情况、是否有购买车位等信息，把这部分钱都纳入到成本范围里来考虑。
小结一下，在尽调房屋风险这个步骤，我们主要关注四个方面
1、居住情况（公拍网上有交代，但仍需核实）
2、租赁情况（分法院认可及不认可的租赁两种，处理方式也不同）
3、户口情况（自己到公安部门核实）
4、欠费情况（亲自核实）
了解了这几步，就可以开始你的调研步骤了。肖然团队的调研报告是这样的：
这个是总表，调研所针对的时段内所有的、上海住宅的拍卖房。
下面这个是每套房子的详细调研解说，里面不仅有更详细的信息，还有操作指南。
我们很细致地把调研中的每一项内容都很详尽列出来，为的就是让大家更加全面安全地考量房子的价值。如果你看中了一套房子，不要着急去拍，试着像我们一样提前做好尽调，你会发现自己这才真的打开法拍房新世界的大门！
自己去买一套法拍房总有些忐忑？
担心这么多步骤走错一步就踩坑？
毕竟不管是自住还是投资
安全都是第一位的
如果自己没法把控每一个环节
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