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存量房贷利率定价，3月开始换“新锚”，这是个强制的事，关系到大多数“有房人”。从这上下2篇文章中，大家会通过“说人话”的方式了解到：

• 什么是换锚LPR？

• 我的月供怎么计算？

• 之前的折扣与上浮，还保留吗？

• 选固定还是选绑LPR？

• 对市场有什么影响？

首先，怎么办之前，先搞明白，讨论的是啥。

2019年10月后审批的房贷，已经是锚定LPR了；2019年10月之前审批完成和已放款的存量房贷，从今年3月开始换“锚”。

但央妈还是给了大家一个2选1的机会：可以转换为固定利率，或者浮动的LPR加减点数。既然是强制换，那就必须选，这一个签名，涉及以后十几二十年的月供，还是要学习下的。

 重点1：什么是LPR？

LPR的全称是“对最优质客户的贷款利率”，各银行有自己的LPR，把工农中建交为首的十几家大银行（名单在增加）LPR全拉出来，然后去掉最高最低后取平均值，就是用于锚定我们房贷的LPR。

至于以前定义是“对最优质客户”这事，大家就别激动了，普及到所有客户的，也就没什么最优惠的实际了，也就分为可放款和不可放款了。

简单来说，LPR就是主要银行的平均贷款利率。

 重点2：我们的月供怎么计算？

一种是固定利率，这么不用多说，就是按照原来的贷款利率（其实也是跟着基准利率变动的）和折扣（或者加成）跟各自银行商定一个固定利率出来，一个数值，没有变动，一直还款到结束。至于这个固定利率是多少，这个得自己谈，不是定数，看各银行的政策与个人谈判水平了。

另一种就是锚定LPR，按照当年的LPR再加点数。这个点数值为最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（5年期为4.8%这个被减的值是固定的），可正可负。

说个笔者自己理解这种方式时候的“心法原则”：我现在还钱的利率，比LPR便宜，这个点数折扣差价额（是差额，不是比例）给我保留着，然后把基准利率换成LPR。

举个例子，房贷还剩下超过10年，2020年我的房贷利率为4.655%，2019年12月的5年期以上LPR为 4.8%，那么加点幅度（也就是点数差价额）应为4.655%-4.8%=-0.145%，这是我这一年相对于LPR所得到的优惠是吧？这个要给我保留。在下一个重新定价日，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR-0.145%。以此类推。

简单来说，如果房贷剩余超过5年的，那就是上一年的利率，减去4.8%，出来一个“优惠点数”（可正可负），然后不论正负加上上一年年底的5年期LPR，就是下一年的还款利率。

一般房贷利率都是每年年初1月1号重新计算一次的，用一年。

重点3：之前的折扣与上浮，还保留吗？

这个怎么说呢，因为本身我们看这个算法公式，是一年一年前后连续、连贯的，每年初的定价日大家面临的都是同一个上一年年底的LPR，而下一年可获得的折扣（也可能是溢价）是取决于上一年的执行利率与固定值4.8%（5年期的话）的差额，所以现在我们手头的折扣或者上浮，不能说保留，但是也同样影响到下一期的计算，然后再影响到再下一期，不断传递。

但要说明的是，现在一般都是基准利率上打折与上浮，8折9折1.1折这种简单的乘法，以后是通过减法传递的，所以不存在所谓的保留9折，或者保留上浮1.1倍，但很显然，现在折扣的，按照这算法以后还是有折扣，现在上浮的，以后还是上浮。

还有一个要说明的，3月不是一刀切，而是贷款人从3月开始到8月，自己约银行去转换。

至于2020年的房贷利率水平和2019年是一样的，没有变化——估计是一来有个缓冲期，避免百姓算不来，也避免银行乱套。

同时，这个公式的本身，就是上一年的执行利率减去2019年底的LPR，再加上上一年年底的LPR，可今年的上一年就是2019年啊，后面一减一加的两个值，是一样的，那不就是继续按照2019年执行的利率吗？

也就是说，真正会改利率的时间是2021年初，因为被减的数字还是4.8%（如果剩余超过5年的），但被加的数字是2020年年底的LPR了。

关于选固定还是选绑LPR？

让绝大多数人烦心的是，如果不给选择，倒也省心是吧？反正本来还多少钱也是由银行说了算。

但怎么选，这个问题颇为复杂，要看长期的贷款利率走向，这个分析起来又是个长篇，笔者还是独立放在下半篇再聊吧。

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