第一板块 产业制度与产业环境

1.中国房地产市场发展的回顾与展望

1.1中国房地产里程碑和问题

1.2房地产体制机制改革（上下）

1.3关于合理房价 

1.4合理房价的判定

1.5影响房价的当期因素

1.中国房地产里程碑和问题

• 1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》

1998年

1. 取消福利分房

2. 建立公积金制度

3. 开创商品房市场

• 1998年《个人住房贷款管理办法》：支持城镇居民购买自用普通住房

• 2002年《招标拍卖挂牌土地使用权规定》：取消了原来的划拨或是协议出让土地

快速发展带来的三大问题

1. 保障房长期缺失，导致民生问题

2. 投资、投机性购房比率上升，房地产泡沫化趋势再局部地区形成

3. 地价节节攀升，房价调控屡屡失效

1.2房地产体制机制改革（上下）

改革主题

1. 民生问题：政府保障房

2. 城镇化主题

3. 产业结构调整主题

4. 经济结构调整主题：三驾马车的调整，提高消费再GDP中的占比

城镇化主题

包括人的城镇化和规模的城镇化，内需所在，三驾马车所在

1. 劳动生产率和城市聚集效益提高

2. 城镇公共服务和基础设施投资扩大

3. 居民收入和消费增加

4. 为农业现代化创造条件

城镇化与房地产正相关

改革：

1. 户籍制度改革

2. 土地制度改革：农地入市，与城市用地同地、同权、同价

市场配置资源条件下的土地租金曲线

由于土地制度形成了断量，AB之间的土地使用缺口，小产权活动区域，导致农村土地闲置，城市中心价格高

但是土地财政是地方财政收入的重要组成部分，一刀切也不行

但是不动也不行，房价涨的快

C.金融体制改革

• 利率市场化：完善人民币汇率市场的形成机制，加快推进利率市场化健全多层次资本市场体系

• 房地产融资多元化：IPO、PE、REITS、CMBS

• 关于合理房价

1.3关于合理房价

• 国房景气指数：反映房价是涨还是跌

• 合理房价的判定：

1. GDP与人均收入，房价增速小于GDP增速合理

2. 收入房价比例