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住房制度及改革
现行制度面临的重要挑战
住房制度与住房制度改革
住房政策与住房保障
住房金融与住房公积金制度
住房制度：是城镇住房投资融资方式、建设方式、分配方式、管理方式、流通交换方式等方面经济关系的总和。
1979年城镇人均住房面积不到4平方米，城镇有缺房户、住房困难户共1000多万户。
住房制度与住房制度改革
1980年4月2日，邓小平同志提出：“城镇居民可以购买房屋，也可以自己盖”，“要联系房价调整房租，房租太低，人们就不买房子了”，“将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴”。此后，开始了住房制度改革的前期探索。
住房制度改革手段
实现住房商品化。把住房作为商品，按照市场经济规律的要求组织生产，通过市场交换而成为生活消费品，把住房纳入市场经济的大循环。
实现住房社会化。改变各单位自行建设、分配、维修、管理职工住房的体制，实行社会化、专业化的住房运行体制。
1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求：
停止住房实物分配，实行住房分配货币化；
建立新的住房供给体系
高收入家庭：购买时市场价商品住宅
中低收入家庭：购买限价房、经济适用房；
最低收入家庭：租住廉租房。
住房制度描述
在明确住房发展和需求管理目标的基础上，为每个居民如何实现合理住房需求提供路径指引和渠道安排
通过土地、财政、税收、金融等政策工具的运用，确保各供应渠道的可进入、可支付和可持续
住房供应体系
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为什么需要住房政策
住房具有重要的社会属性
与住房相关的经济活动存在许多外部效应
住房市场与国民经济之间联系紧密
住房政策目标
改进住房市场效率
提供公平住房机会
住房政策的工具
产权政策、补贴政策、金融政策、税收政策、土地政策、市场管制政策
住房政策的计划和措施
住房政策目标的实现及政策工具的使用，需要一系列具体的措施或计划为载体，并用法规或行政文件的方式表达出来。
中国：廉租房制度、经济适用房制度、住房公积金制度、保障性安居工程、棚户区改造等。
房地产开发管理制度
规划管理、建设管理、预售管理
规划管理流程要素
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主要是两个证：规划用地许可证、建设工程规划许可证
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商品房预售：
是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。
《城市房地产管理法》
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
持有建设工程规划许可证；
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
不动产登记暂行条例
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房地产税收改革方向
一般意义上的房地产税，是从事房地产业各种经济活动必须缴纳的各种税的统称，包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。
2013年各类房地产税收收入情况
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房地产税改革
2003年，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出，要“按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税收制度改革”。要求“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”
2010年，党的十七届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》中，又进一步提出了要“研究推进房地产税改革”的要求。
2013年，党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”。
房地产税制改革的目的
推动地方财税收入体制改革
调节个人财富分配和贫富差距
促进房地产资源优化配置与有效利用
作为住房需求管理的主要手段，为住房消费与投资提供政策边界
提高房地产市场运行效率与稳定性
房地产税改革方向
房地产税收制度改革的总体方向，是简化交易环节税制、减轻交易环节税负、增加持有环节税收。
在住房转让环节征收契税（由契税、印花税、营业税合并而来）和个人所得税（有个人所得税和土地增值税归并而来），并根据住房属性（如户型面积、档次）和交易特征（如购买频次、持有期限）设计梯级税率。
在持有环节从价计征物业税，并以此作为推动地方财税体制改革的突破口。
