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经开区市调总结
经开区
经开区市调了4个楼盘，分别是开元瑞府、奥林第一城、晟嘉理想湾、京北融创城，都位于胜利南路西侧。
张家口经济开发区简介（附链接）
区域位置：
5分钟即达城市环路及高速路，10分钟通达机场，45分钟高铁直达北京，出门即享双向10车道城市主干道，立体交通路网畅达全国。
优势：
借势京津冀系统创新和冬奥契机，张家口即将新建1条高铁、2条高速、13条公路，2座机场，使张家口成为环京区域首个实现“1小时经济圈”的城市。洋河新区的建成，必将引领张家口向南发展，借助高铁通车契机，不久的将来，高铁辐射的城市新区必将强势崛起。紧邻冬奥核心区，借势冬奥经济的发展，道2020年，张家口市55%的电力消费将来自风能、太阳能等可再生资源，建成国际领先“低碳奥运专区”；随着奥体中心，森林公园及冬奥三馆的建成，景观大道的全面开通，张家口将新增森林面积775亩，其中城区绿化面积增加11.8亩。
1.京北融创城(附链接)
项目地址：张家口市经开区胜利南路与东宁街交叉口往南300米 联系电话：0313-6676666
京北·融创城是融创城城系产品在京北的开山之作，项目位于冬奥举办城市张家口经开区，紧邻市政府新址、冬奥会场馆区、冬奥森林公园、张家口南站、张家口机场等重点场所。项目距离京藏、京新、京张、张石、张承4个高速出口均在可快速直达，京张高铁建成后47分钟通达北京不如同城时代。
将要打造成区域首席法式都会美宅，项目总占地约100亩，位于经开区胜利南路西侧，4、15、301路公交、京张城际、长途汽车、机场等分布周边。
有毛坯和精装，均价13000元/平方米。
一期在售楼栋为5#、8#（126套）、11#、12#，目前剩余不多，到3、4月份清盘，97折，3月底截止97折，99折；4月份左右开始二期
2017年12月15日 2# 3开盘，预售证（2017张）房预售证第023号
2018年06月22日 6# 7#开盘，预售证（2018张）房预售证第011号
书记市调资料：
项目要点：
高铁新城：张家口经开区将打造一座高铁新城，位于经开区南部，东临胜利南路、南至南环快速路、西至滨河南路、北接张家口南站，规划面积约15平方公里。高铁新城以商务服务、文化娱乐、新能源产业、信息技术产业、大数据产业、房地产业等现代服务业为主导产业。目前已启动建设的是5000亩的奥体森林公园（北京的是1万亩）。未来可承载百万级人口区域。
产业引进：在流平寺特色小镇的东南侧，腾讯已经和经开区政府签署战略协议，意欲打造张家口科技产业“硅谷”。在洋河（下面那条河）南侧，打造占地10平方公里的大学城，北京理工大学、北京科技大学等十所学校将在此设立分院。在清水河西侧，高铁新城西北测，沃尔沃汽车、瑞意汽车等联合打造汽车科技产业园。
融创在经开区共拿地1650亩，这是首个项目，占地100亩，项目2017年11月开盘，共12栋楼，每栋楼一个单元，左右分开，各一梯两户，每层四户，20层到顶（2栋23层）1052套住宅，约12万平米，共推出9栋，约9万平米住宅，已销售约7.2万平米，已推未售约1.8万平米，主力户型126㎡，121㎡，105㎡，87㎡，12500元/㎡-13400元/㎡（毛坯），14000元/㎡起（精装，一栋）；126㎡，105㎡去化率在80%，去化率最高；
套沿街底商，共4000平米，分为两个部分，10套为售楼处部分，整体出售，8套分割出售，180—265㎡，一拖二加地下室，单价18180--29870元/㎡，目前已销售7套。
99折，全款97折，一户送一个车位，物业费1.7元/㎡；
项目亮点：物业亮点：管家式物业管理，财迷油盐的购买，各种维修工人，sos老人应急系统入户，24小时保安站岗，社区巡逻，社区红外线防盗，一二层、顶层红外线防攀爬系统，每栋楼都有物业管家。建筑亮点：中建二局施工，每栋楼都有责任人，交付后仍悬挂公示，责任到人，同时每户都设有隔音板，降噪功能；园林标准高，对外宣称1500元/㎡；项目人车分流，地下车库入户电梯直达；
对万达项目影响：万达地块方圆5公里之内无大型商业设施，且住宅林立，目前该区域居住人口约在五到十万人左右，未来高铁新城建设后，将达到百万人的流动人口，其中距离最近的商业体为桥东区的乐购广场（上图有，距离万达地块直线距离约7公里），区域内楼盘已拿万达广场宣传。
2.晟嘉理想湾（附链接）
晟嘉理想湾，总占地面积130亩，总建筑面积30万平方米。项目共分两期开发。
是晟嘉房地产开发有限公司在张家口头一个楼盘项目，项目意在打造张家口南新区改善性需求住房项目。
均价12000元/平方米
一期共计15栋，层高包括9层、13层、15层、20层、22层、23层 项目户型设置有10种，从92-155平米，全新连廊户型设计，全部实现一梯两户，南北通透。
在售11号、13号楼，11000以上，2018年5月开盘，13号楼大概剩余25套左右，18层均价大概12880元/平方米，目前有十分之三是北京务工人员。
书记市调资料：
项目概况：略
地理位置：略（京北融创城南侧）
项目要点：
张家口知名开发商：张家口晟嘉房地产开发公司，除房地产外，有酒店，超市等业务。项目商业配套，目前有咖啡厅（自持，已营业），超市（自持，未营业）其他未售，价格未定。
万平米住宅大盘，20栋楼，分一二期开发，一期（12栋，项目北侧，其中8栋封顶）封顶，二期（8栋，项目南侧）未建，一期体量18万平米（商业约6000平米），二期体量12万平米（商业约4000平米），一期推出4栋（约5万平米），其他楼没有预售证，未售，已出售约3.8万平米，每栋楼一个单元，左右分开，各一梯两户，每层四户，23层到顶，主力户型97㎡,103㎡，次主力户型121㎡,127㎡，特殊户型151㎡,155㎡（一栋，一梯一户，12层，未售）。起价9999元/㎡，最高到13500元/㎡。
智能化应用，机械停车，地面停车入位后，电脑自动识别，自动转入地库车位，按键操作；双层窗户，一层木质（声称非洲水木，不受干燥气候影响），一层塑钢。小区入户都采用人脸识别系统，各单元门也采用人脸识别系统，各入户门采用指纹识别系统。
3.奥林第一城
占地比较大，目前大部分已售罄，19#在售，均价11000元/平方米，2018年07月11日拿到预售证，7月28日开盘。
4.开元瑞府
均价11000元/平方米
优惠：3万抵5万
在售楼层：1#18层，4#22层、5#22层在售
5.当代金悦广场：
基本情况：略
地理位置：略
项目要点：
2018年12月当代置业已撤出，改为金悦广场。2017年底开始销售9号楼（目前基本售罄），2018年1月开盘主推5栋住宅，15层，每栋三个单元，一梯两户，约8万平米，目前去化约两栋，约200套（销售也不详），项目另外包含写字楼一栋（未销售），公寓一栋（户型40-86平米，价格不详，未销售，预计价格15000元/㎡精装），社区商业（未销售，价格不详，预计价格不低于26000元/㎡，租金价格不低于3元/㎡/天）。
6.金鹰悦城：（金鹰花园）
基本情况：略
地理位置：略
附经开区交通规划：
采访：
碧桂园天玺策划总监：丁慧怡
晟嘉理想湾销售总监：张晨
政策推动：冬奥会国家在张家口直接投资105亿用于修建城市基础建设，场地场馆等，国家领投，民间资金跟进将极大促进张家口的城市建设。
政府承诺：张家口市政府在招商引资过程中，提出3年拆迁2万户的目标。
城市化进程：冬奥会提升城市形象，吸引外来人口，同时加剧周边城市、区县对主城区的人口汇聚，达到百万人口级别的中等城市级别（市区人口）。
年7月，京张高铁通车，50分钟抵达北京，交通的便利性将推动城市的发展。
目前2万户拆迁目标，至今只完成3000户，且拿到拆迁金的拆迁户不足50%。
目前冬奥投资主要在高铁、场馆、奥运村建设方便，道路只有规划，未实际落实。（备注：3月10日，西山隧道开通，碧桂园森林海、蓝光雍锦锦汇、荣盛城单周成交量上涨30%，其中碧桂园森林海项目单周去化15套，创本年单周最高纪录，其他项目也有不同程度上涨）
拆迁工作的加剧进行，张家口对城市拆迁工作已纳入两会专题上报省委省政府，本年度将完成1万户的拆迁工作。
年7月，京张高铁通车，将吸引外来投资客户的到来，加快城市发展。（目前张家口市区项目客户结构为60%为市区客户（含拆迁客户），30%来源于周边区县客户，10%来源外地工作的张家口人，投资客户极少）
城市道路规划不断落地，西山隧道已通车，钻石南路，中心北路南延，五一东大街东延，明德北路北延都相继开工落地。
8月13日张家口调研简报
- 综述：
1、8月13日下午2点起调研四处楼盘：晟嘉理想湾、京北·融创城、保利·中央公园、碧桂园·天玺。
2、概况：
（1）目前已开楼盘成交价下行明显、去化量维持稳定。未来趋势不佳，部分楼盘计划降价保去化。
（2）根据碧桂园·天玺 策划总 丁 反馈，2019年城区实际成交价方面，桥西下架1000+元/㎡，桥东、经开下降1500-2000元/㎡
（3）根据理想湾 张总反馈，2019年城区品牌项目能保持20-30套/月 销售套数，本地开发商为5-20套/月。
（4）理想湾、碧桂园项目反馈政府一级开发力度低，城区配套建设和棚改进度慢。举例2016年10月鸿坤与经开区管委会签780亩棚改协议（纬一中路两侧4000户，棚改资金50亿），投资10亿元（实际为2-3亿元）给经开区管委会做启动资金，至今项目一级开发仍未完成。
二、具体情况
1、晟嘉理想湾-营销总张晨
（1）2018年4月29日开盘，开盘价格：13500元/㎡
（2）截止目前已推700套，售出500余套，累计销售率71.4%，月售31套，年售372套。
（3）2019年2-6月月成交30套，7-8月销量低，月成交20套。
（4）2018年11月起，含打折等营销活动，实际成交均价降至12000元/㎡。其中边户13000,8层以下11500，其他楼层12000。送机械车位。
（5）整体分两期共1900余套，已建1000套（其中一期700套）。未建900余套。即潜在供应约1200余套，约13~14万㎡。
（6）晟嘉为本地开发商，拿地价低。现房销售方式为主，推盘压力较小，不急于推出二期。
营销总张晨对经开片区未来商品房去化成悲观态度，原因有2019年下半年新盘推出较多，如保利、碧桂园、尚峰悦庭；城区容辰广场南红旗北郡12500拉下了城区整体价格。认为理想湾未来3年部分房源有可能降价保成交量，即降到12000保证每月出20套左右。
（7）关于贷款购房放款速度：公积金+商贷组合贷2-3个月，公积金1-2个月，商贷1周。建行、工行、中行。全款购房者占购房人群5%。
（8）城区年销售量预估：300-350套，48万㎡
（9）商铺：20000-25000元/㎡,300平起大户型，未售
（10）公寓：郎诗9000元/㎡精装，中投全球汇11000元/㎡
（11）认为80-95为最热点、顺销户型。
2、京北融创城-营销经理王正杰
（1）一期共1224户，2017年12月开盘，开盘成交价格12400-13500元/㎡。
（2）截止目前剩余20-30套尾盘，累计销售率98%，月售57套，年售684套，约6万余㎡
（3）尾盘销售均价有下降，为12000元/㎡。按揭97折，全款95折，部分首层因户型差为92折。
（4）主力户型为105-126改善型。融创较理想湾有更多外埠购房人群，占30%，其中20%为回乡购房人群，与理想湾客群差别不大。
（5）调研对象认为张家口城区未来3年量价呈小幅下降趋势，对融创这类品牌开发商影响不大。仍将维持价格稳定，不会主动降价。
3、保利·中央公园 销售经理张姚（暗调）（2018年5月拿地，楼面价6470元/㎡）
（1）2019年8月底取证预售，总体量24万㎡，共21栋1900户，2021年底同时交房。一期先推630户，已排号300余个，均价14000元/㎡。
（2）主力户型88㎡、126㎡。
4、碧桂园·天玺 策划总 丁慧仪（2018年5月拿地，楼面价6521元/㎡）
（1）总建面22.3万平，1200户。计划2019年底前首开200套，开盘即清，按130平/户计算，潜在供应2.6万㎡，预计货值3.9亿。
（2）主力户型130平三居（占50%以上）。其他户型中95平＜10%，150平30%，260平＜10%
（3）丁对城区未来量价趋势呈悲观态度，以碧桂园为例。拿地时计划售价18800元/㎡（含2000元/平精装），后因市场下行、本地客群不认可精装等因素多次降配，产品改为不高于15000元/平的毛坯，力求快速去化。
（4）丁：城区商品房年销售量为50万㎡。
（5）丁：2019年下半年朗诗、当代、保利、尚峰拿到预售证，对碧桂园推盘有影响。
（6）丁：远洋项目（位于城区）2017年计划售价为15000-17000元/㎡，去年定价13000，现已降为11000元/㎡带车位。采用买远洋理财产品的方式锁定客户首付款，锁期1年。
