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万通融资：谨防一房二卖，遭遇“优先购买权”不要慌
所见即所得的二手房在不少热点城市中，越来越受到消费者的青睐，但交易中各环节可能出现的问题还是让部分消费者望而却步。今天，万通融资就和大家聊聊有关“租客优先购买权”的问题，读者朋友们，看房时若发现房屋内居住的是租客而非业主，请一定多留一个心眼。
房主借“租客优先购买权”抬价
我国《合同法》规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。 一些房主便以此为由，在签订了买卖合同后，又向买方提出，因租客有优先购买权，所以不能卖，除非买方出更高价格。然而事实上，租客的优先购买权是有限制的，不是所有情况都适用。在此，为读者朋友们举个例子。
W先生通过中介公司看中了房主T先生的一套两居室，双方签订了买卖合同，W先生也支付了数十万元首付款。
但很快，T先生就提价了。T先生拿出了一份房屋租赁合同和一份书面声明，表示租客要以“优先购买权”来买该套房屋，因为还没有过户，所以原先的买卖合同可以无效，且自己也可不负担违约金。
对于该案例，律师分析认为：按照法律规定，在目前这个阶段，即使有租客要行使优先购买权，之前的房屋买卖合同也是有效的；如果解约，房东一定会负担昂贵的违约金。
优先购买权不能无限对抗房屋买卖合同
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
也就是说，租客有优先购买权，但并不能无限对抗买卖双方的房屋买卖合同。
一是即使房主没有事先通知租客，将房屋卖给买家，买卖双方的合同也有效；
二是如果买家事先不知道租客优先购买权的，而且已办理过户手续，房屋归买家所有。
之所以这样规定，就是为了防止房主一房二卖，恶意提高价格。
租客不享受优先购买权的情况有哪些？
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
对买家租客不诚信 房主须赔偿损失
二手房交易过程中，房主如果对买家或者租客不诚信，有可能受到法律的制裁。
情形一：如果租客确实有意向购买承租房屋，而房主没有提前通知租客就卖掉房屋，房主需负担对租客的赔偿责任。
情形二：如果房主编造所谓租客行使优先购买权而与买家解约，房主则要按照买卖合同的约定，承担对买方的违约责任，这是对一房二卖的惩罚。
万通融资诚意提醒购房路上的朋友们，如若选择二手房，看房时一定要多打听与房子有关的细节。比如，房屋是否出租，租客是否还在出租期限内、是否有购买承租房屋的意向等等。最后，切记要把谈好的条件写进合同条款，才能有效的保障自己的权益。
读者朋友们，你对租客优先购买权有何见解？身边是否有朋友在买房过程中遇见此类“糟心事”？欢迎留言探讨哦。
