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作者：蒋峰

本文以一则法院公布的案例为基础，从法律和事实相结合的角度对相关问题提出浅见。

一、基本案情

1、原告牟雪文。被告郑善国。原告牟雪文诉称：其与被告郑善国系宁波市慈城镇辖区不同村的村民，因无房居住，1996年3月1日，以6000元的价格向当时急需用钱的被告购买了面积141.25平方米的农村房屋。购买时，该房屋破烂不堪、杂草丛生且无水无电。

2、因所购房屋目前已列入征收范围，受利益驱使，被告向江北区人民法院起诉先前的房屋买卖合同无效。法院同意了原告的诉请，并判决房屋买卖合同无效，要求其腾退房屋。其同意腾退房屋。

3、原告要求被告赔偿其因此产生的经济损失，故诉至法院，请求法院判决：（1）被告返还原告购房款6000元、附属设施200元及利息6200元，共计12400元；（2）被告赔偿原告损失693600元，包括房屋拆迁补偿款640992.5元（4538元× 141.25平方米），水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台、水斗以及室内装潢共20000元，安置费25425元，搬家费2000元，规定期限拆迁奖励5000元，电话空调移机费250元。

4、被告郑善国辩称：（1）原告提出附属设施的主张没有依据；（2）涉案房屋买卖合同无效的主要原因是原告的身份不符合要求，并且原告也明知这一事实，因此应承担合同无效的主要责任；（3）原告主张的赔偿请求不符合规定，首先，其主张的利息金额为6200元计算有误，其次，该房屋并没有拆迁，原告主张所谓拆迁补偿款不成立，也不存在赔偿款问题，并且原告主张的693600元的金额也是根据其他村的房屋拆迁补偿方案得出的，该标准并不适用于本案，因此，对涉案房屋价格的认定没有事实依据。

二、本案争议焦点：原告是否有权利依法得到被告的赔偿款693600元？

三、两审法院判决结果：一、被告郑善国赔偿原告牟雪文经济损失55万元，于本判决生效之日起30日内付清；二、驳回原告牟雪文其他诉讼请求。宣判后，郑善国不服一审判决向宁波市中级人民法院提起上诉。宁波市中级人民法院于2013年10月15日作出（2013）浙甬民二终字第594号民事判决：驳回上诉，维持原判。

四、评析

1、信赖及信赖利益：信赖是当事人相信要约或合同而为签订合同所导致的财产减少和与他 人 订约机会的丧失。信赖是合同制度的运作的基础。美国合同法中就有个“允诺禁反言”规则。信赖人基于自己的判断能力对对方当事人引起的行为或其造成的某种法律事实有一种相信的心理状态。并由此作出一定的作为或不作为。信赖利益是对合同或要约赋予了信赖 一 方 当事人所故有的，因信赖可能或已经受到损失的利益。信赖利益分为既存的利益（现在看得到的利益）和未来可得到的利益（暂时看不到的利益）。举例说：甲方有一栋房子要出售，出价30万元。甲方向乙方发出要约，乙方回价为28万元，甲方同意此价格。乙方承诺七天后一次性付款并签订协议。甲方在此时是相信乙方的人品和经济能力。甲方想耐心等待七天之后再说。但是第二天丙方想高些价格购下甲方的这栋房子，出价为33万元，如双方同意，立即付款并签协议。但是此时甲方不为此价格所动心。没有答应丙方的承诺。可是七天后，乙方反悔了，他却不要了。这种情况下，甲方受到损失了：因守约，没有同意丙的承诺。甲方失掉了这个机会。他原本可以卖到33元的。比一般情况下多了5万元的收入。这个5万元就是“现在看得到的利益”。这时就有“信赖利益保护”的问题。甲方可以向乙方主张“信赖利益损失的赔偿”，数额为5万元左右。例如：民法中对”善意取得“进行保护的制度，实质上是对”信赖利益“保护的制度。

2、法律规定：第一个方面：《合同法》第十九条 有下列情形之一的，要约不得撤销：

（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。这条规定体现了对受要约人的信赖利益的保护。第二个方面：《合同法》第三十六条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。这条规定也体现了对当事人信赖利益的保护。尽管依法没有采用书面形式订立合同，但是一方已履行主要义务，对方又接受的。此时为了保护信赖利益。合同法规定要承认合同已经成立的后果。第三个方面：《合同法》第一百八十九条 因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。这条规定也体现了对信赖利益的保护。信赖使可撤销的赠与有拘束力，赠与人要对受赠人的信赖利益损失承担赔偿责任。第四个方面：《合同法》第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3、结合本案件具体分析：

第一个方面：原告在购买房屋当时依循农村购买房屋的习俗，与被告签订了绝卖契约，邀请民丰村村干部作为中人，并取得该村的同意，按当时的市场价支付了相应的对价，已经融入该村的生活，本可在该房屋居住终老。签订合同时双方当事人的意思表示是真实的。合同的条款也符合公平原则的。原告对被告有种较大的信赖感。对这种行为交易有种安全感、对未来的利益有种稳定的预期。

第二个方面：现原、被告间于1996年3月1日签订的农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性禁止规定而被生效判决认定无效，原告承担返还该房屋的义务，失去了该房屋的使用权。

第三个方面：现被告有反悔的行为。想收回这栋房子的所有权，想收回这栋房子下面的宅基地的使用权。被告目的是想得到政府的巨额的征收补偿款。按法律，被告能得到这栋房子和宅基地的补偿款，估算为64万元。合同是双方意思自治的结果。一方出售房子和转让宅基地的使用权、另一方支付对价。出售方交付土地使用权证书。一方履行了主要义务后，对方同意，并且双方签订了合同。这种合同就算成立了。原告在被告的房子中住了16年。成为被告所在村的村民。被告现在反悔了，对原告来说有既存的利益的损失，就当时来说。这栋房子及宅基地已列入政府征收计划。原告从看得到的利益损失方面来说就损失了64万元。就这个损失的责任来说，被告要负担主要的方面。因为被告违背了诚信的义务，被告有“说话不算数”的行为。被告辩论说：原告明知自己身份不符合主体资格。但没有证据证实原告的行为是”明知“的行为，这个辩论主张不会被采信的。依据中国的普法实际，很多农民不学习法律，即使学过一些法律，也是对法律问题处于一知半解，不得要领的现状。当时原告与被告双方也许是真不知道《土地管理法》的规定。断定双方在这个交易中没有什么恶意。所以法院结合原告目前的居住情况、当地房价的实际水平等综合因素，故酌情考虑被告应赔偿原告的损失为55万元。这是合法合理的判决。

讲诚信是市场经济的基本规则。希望人们信守规则，社会才会有更和谐的局面。